Mede door de opmars van het thuiswerken maar vooral wegens een ordinaire varkenscyclus is het aanbod aan kantoorruimte veel groter dan de vraag. Toch blijven bouwpromotoren nieuwe kantoorpanden ontwikkelen en blijft de huurprijs per vierkante meter opvallend hoog. Hoe slagen ze erin een crash te voorkomen en investeringen die noodzakelijk zijn voor de bouw van sociale huurwoningen af te leiden naar een markt die niet eens om nieuwe zakelijke panden vraagt? De Franse sociologe Marine Duros deed onderzoek hiernaar in de Parijse metropool en kwam tot verrassende bevindingen die ze te boek stelde in Immobilier hors sol – comment la finance s’empare de nos villes. Op dinsdag 9 juni jl. sprak ze hier uitgebreid over in de Parijse boekhandel L’ Atelier.

Niet alleen de bestemming van gebouwen, ook hun architectuur vormt een indicatie van de mate waarin het kapitaal grip krijgt op wijken en steden. In Parijs geldt La Défense als dé zakenwijk bij uitstek. De verzamelplek voor hoofdkantoren van bedrijven kreeg een halve eeuw geleden vorm, maar de plannen ervoor waren al een stuk ouder. In zijn boek Les Paris de François Mitterand wijdt de vroegere Franse bouwmeester François Chaslin een heel hoofdstuk aan het ontstaan van La Défense. Mitterand was de president die er zijn naam aan verbond maar het concept voor La Défense was reeds tijdens het bewind van De Gaulle ontstaan en sindsdien voortdurend aangepast. Met name de ontwerpen voor grote kantoortorens leidden tot veel controverse. Een deel van de politici wilde voorkomen dat die torens de Arc de Triomphe en Parijs überhaupt in de schaduw zouden zetten, een ander deel wilde het bedrijfsleven ruim baan geven en vooral een eigen dominante plek. Elke keer moesten de promotoren van de torens bakzeil halen, maar elke keer kwamen ze ook terug met het voorstel voor nóg hogere kantoorgebouwen.

“Vanaf de jaren negentig veranderden gebouwen in financiële activa zoals aandelen en obligaties. Er werd niet langer gestreefd naar een vast rendement maar naar een maximaal.” 

Financialisering van vastgoed

“Daar bovenop kwam een ommekeer in de conjunctuur. Na de eerste oliecrisis werd er geen etage meer verkocht. Het aantal vierkante meters bereikte een plafond van 850.000, waarvan er 100.000 leeg stonden. De controverse over wel of geen torens verstomde jarenlang, aangezien er toch niet meer werd gebouwd, maar aan het eind  van de zeventiger jaren waren alle werven weer vol activiteit en oriënteerde men zich op de nieuwe doelstelling van 1.600.000 vierkante meters,” schrijft Chaslin. Wel of geen torens veranderde in: hoe hoog worden de torens? En toch was die greep van het kapitaal nog vrij krachteloos, zegt Marine Duros: “Pas in de jaren negentig kwam de doorslaggevende verandering. Tal van verzekeraars en andere kapitaalgroepen die hun vastgoed tot dan toe als patrimonium hadden beheerd, begonnen het ene na het andere pand van de hand te doen. Vaak werden ze in opgeknipte vorm verkocht, dus etage per etage, soms aan de huurders, maar vaker aan andere kapitaalgroepen die er opnieuw in gingen handelen. Vanaf dan veranderden gebouwen in financiële activa zoals aandelen en obligaties. Er werd niet langer gestreefd naar een vast rendement maar naar een maximaal.”

De intrede van hedgefondsen

De neoliberalisering kreeg vat op het vastgoed, en tegelijk daarmee ook de internationalisering. Hoewel kapitaalfondsen van Franse origine nog altijd het leeuwendeel van de Parijse markt in handen hebben, neemt het aandeel van buitenlandse concurrenten gestaag toe. “Er zijn vermogende particulieren die in vastgoedfondsen beleggen maar ook Amerikaanse hedgefondsen, zoals Blackwood, dat honderden miljarden ter beschikking heeft,” stelt Marine Duros. “Al dat geld zoekt naar een zo hoog mogelijk rendement en de kantorenmarkt lijkt daarvoor een uitstekende investering.”

Inside information

Maarre… die leegstand dan? Die cyclisch terugkerende boom or bust-toestand die bij zakelijk vastgoed bovendien periodes beslaat die korter zijn dan de traditionele businesscycle van zeven jaar? Het lijkt helemaal niet zo logisch dat de kantorenmarkt er steeds weer in slaagt zulke enorme bedragen aan te trekken. Precies op dat punt beschikt Marine Duros over interessante inside information. “Ik heb in het kader van mijn doctoraatsthese een tijdlang stage gelopen bij een groot zakelijk immobiliënkantoor. Na een tijdje werd ik daar niet langer beschouwd als een externe die zich kwam informeren over de werkwijze van het bedrijf en het reilen en zeilen van de markt, maar als een van de collega’s. Er werd steeds openlijker met mij gesproken over de achterkant van het zakendoen, over de manier waarop masters in real estate finance rapporten opstellen die de vooruitzichten voor de markt veel gunstiger voorstellen dan ze in werkelijkheid zijn, over de trucen die werden toegepast om huurders te lokken of vast te houden. Tussen de regels door ontwaarde ik het ene na het andere conflict of interest, maar daar stapten ze heel gemakkelijk overheen. Waar het allemaal om draaide was een zo hoog mogelijke nominale huurprijs. Bedrijven kregen soms twee jaar lang een huurvrije periode aangeboden, bedrijven die minder vierkante meters huurden kregen de afgestoten vierkante meters er gratis bij, zodat die niet als leeg hoefden te worden geboekstaafd, alles, zolang ze maar bereid bleken te tekenen voor die officiële huurprijs en borg, want een huurprijsverlaging zou onvermijdelijk direct effect hebben op de waarde van het hele gebouw en dus op voorwaarden voor de financiering daarvan. Het plaatje dat de kapitaalfondsen gepresenteerd werd moest koste wat kost aantrekkelijk blijven ogen.”

Reconversie naar woonruimte

Nu de rente geleidelijk stijgt, het gemiddeld aantal vierkante meters dat een huurder nodig heeft blijft dalen en ook de economische groei slabakt, is er weinig kans op beterschap. Toch wordt er nog altijd bijgebouwd. Eigenlijk is het vreemd dat de overheid deze bouwvergunningen verleent, maar volgens Marine Duros mogen we de lobbykracht van deze kapitaalgroepen en makelaars niet onderschatten. “Al vanaf de jaren negentig hebben de Franse overheden de groei van het zakelijk vastgoed gestimuleerd, vooral op fiscaal vlak. Vergeet ook niet dat deze lobbyisten wijzen op de tewerkstelling die ze creëren met hun projecten: elke werf die van start gaat betekent zoveel honderd banen en extra kantoren trekt extra bedrijvigheid naar een stad – althans, in hun voorstelling.” De economische meerwaarde van al die bijkomende kantoortorens is dubieus, maar de investeringscapaciteit die ze van de sociale woningmarkt wegtrekken is reëel en fors. In plaats van miljoenen vierkante meters kantoorruimte leeg te laten staan, zouden die beter worden omgebouwd tot woonruimte. Uitgerekend in de Parijse regio is de zakelijke leegstand bijzonder hoog, maar ook de behoefte aan betaalbare woonruimte. Die discrepantie hebben de eigenaren van die zakelijke panden natuurlijk ook ontdekt. “Er is een transformatie gaande van bijvoorbeeld kantoorpanden naar studentenhuisvesting,” aldus Marine Duros. “Maar ook dan bespeur je weer de invloed van de zakelijke lobby. Omdat bijvoorbeeld de eisen op het gebied van brandveiligheid minder streng zijn voor zakelijke kantoren dan voor woonblokken, slagen ze erin de wetgever zover te krijgen dat ze géén extra investeringen op dat vlak hoeven te doen. Hoe dan ook proberen de vastgoedeigenaren een zo groot mogelijk deel van de reconversiekosten op de staat of de stad af te wentelen, bijvoorbeeld via subsidies of bijkomende fiscale voordelen. Het is een variant van de oude kapitalistische truc om verliezen te socialiseren en winsten te privatiseren.”

 “Individuen en collectieven die zich inzetten voor meer betaalbare woonruimte zullen minder reactief moeten ageren en meer proactief. Enkel overgaan tot bezettingen van leegstaande panden is feitelijk niet meer voldoende.”

Lessen voor de sociale strijd

De greep van het kapitaal en vooral ook van internationale kapitaalgroepen die duizelingwekkend grote vermogens beheren, zal de komende jaren enkel steviger worden. Die evolutie heeft ook gevolgen voor de sociale strijd. Individuen en collectieven die zich inzetten voor meer betaalbare woonruimte zullen minder reactief moeten ageren en meer proactief. “Enkel overgaan tot bezettingen van leegstaande panden is feitelijk niet meer voldoende,” aldus Frank, een van de uitgevers bij Raison d’Agir, de coöperatie die de socioloog Pierre Bourdieu in 1996 oprichtte om boeken als dit van Marine Duros het licht te laten zien. “Activisten kunnen zich maar beter tijdig informeren over de plannen van de zakelijke vastgoedsector om te voorkomen dat overtollige panden überhaupt gebouwd worden. Het belang van het boek van Marine Duros ligt volgens mij dan ook in het inzicht dat het biedt. Marine is economisch goed geschoold en in staat door statistieken en ronkende presentaties heen te kijken, maar ze is daarnaast ook heel capabel in het vertalen van wat ze ziet in een begrijpelijk verhaal. Haar boek is eigenlijk heel technisch en toch heb je als lezer helemaal geen last van dat technische. Aan zulke auteurs heeft de sociale beweging meer dan ooit nood.”

Van crisis naar crisis

Of de vastgoedexperts die zich destijds zo hebben laten gaan in het bijzijn van Marine Duros nog zo blij zijn met hun loslippigheid valt te betwijfelen. Immobilier hors sol is weliswaar geen bestseller maar de schrijfster geeft geregeld interviews en presentaties en het boek verkoopt gestaag. De huidige crisis in het Parijse zakelijk vastgoed is vooral een sluipende en een die door de betrokkenen zo goed mogelijk wordt verhuld. De kans is echter reëel dat een beurscrisis in de VS zich zal vertalen in een openlijke vastgoedcrisis in de hele westerse wereld. Tegen dan is bij meer dan één linkse politicus wellicht het besef doorgesijpeld dat reconversie van leegstaande kantoren naar woonruimte geen optie is maar een noodzaak en dat de kosten daarvoor niet deels maar geheel moeten worden afgewenteld op degenen die deze leegstand veroorzaakt hebben.

Marine Duros: in Immobilier hors sol – comment la finance s’empare de nos villes is verschenen bij Raison d’Agir, oktober 2025. Francois Chaslin : Les Paris de François Mitterand, is verschenen als Folio pocket in de reeks Actuel, in 1985.